loader
bg-category
Rangka Kerja Pengoptimaan Hutang Untuk Kemerdekaan Kewangan

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Hutang adalah haiwan yang menarik. Kebanyakan kita masuk ke hutang kerana kita MERUPAKAN sesuatu yang kita tidak mampu. Kami mahu pendidikan sekolah swasta supaya kami meminjam $ 50,000 untuk mempelajari sesuatu yang boleh kami pelajari secara percuma di internet. Kami mahu menjalani gaya hidup yang hebat dalam 20-an sehingga kami meletakkan segala-galanya dari santapan kepada pakaian berjenama pada kad kredit kami. Kami mahu berhenti membayar sewa, jadi kami memanfaatkan 4: 1 untuk memiliki harta yang akan menghancurkan kewangan kami jika kita perlu menjual di pasaran bawah.

Jangan buat kesilapan mengenainya. Hutang adalah manifestasi ketamakan. Ini bermakna saya seorang bajingan tamak! Saya mahu menjalani gaya hidup yang lebih baik dan saya mahu menjadi kaya sebagai muda seperti yang saya boleh. Dalam usia 20-an dan awal 30-an, risiko terbesar yang saya rasa tidak mengambil risiko yang cukup.

Sesetengah daripada anda mungkin berfikir anda tidak tamak kerana mempunyai hutang. Tetapi jauh, anda tahu apa yang saya katakan adalah benar. Bukan sahaja anda tamak, anda berani untuk boot. Tetapi jangan malu. Sekiranya diuruskan dengan betul, ketamakan sering boleh menjadi baik apabila mencapai kemerdekaan kewangan lebih cepat.

Dalam jawatan ini, saya berkongsi dengan anda sejarah hutang saya diikuti dengan rangka kerja pengoptimuman hutang untuk membantu anda membina kekayaan lebih cepat sambil meminimumkan peluang meletupkan kewangan.

Berjalan ke Jalan Hutang

Dengan semua orang dalam persetujuan dengan kedudukan jenis hutang saya, berikut adalah beberapa detik penting dalam hidup saya apabila saya boleh mendapat hutang atau sebenarnya masuk ke hutang.

Kolej Tahun 1995 - 1999: Saya mempunyai sifar hutang kerana ibu bapa saya membayar $ 2,890 tuisyen tahunan dan $ 4,470 bilik dan lembaga yang telah saya belikan. Saya sengaja memilih Kolej William & Mary di sekolah persendirian (~ $ 35,000 pada masa itu) kerana saya tahu bahawa jika saya tidak dapat kerja korporat selepas tamat pengajian, walaupun dengan pekerjaan gaji minimum, saya masih mampu membayar balik ibu bapa saya dengan cepat selama empat tahun tuisyen. Selain itu, William & Mary adalah sekolah yang hebat dengan saiz kelas kecil dan kampus yang indah. Saya telah merendahkan mereka menerima seorang kanak-kanak seperti saya kerana saya tidak berbuat baik pada SAT saya.

Kolej William & Mary sangat murah sebagai pelajar dalam negara semasa saya.

NYC 1999 - 2001: Saya terus mempunyai sifar hutang kerana tidak ada apa-apa untuk membeli dan tidak boleh pergi apabila anda bekerja 70 jam seminggu. Apa yang saya mahu lakukan adalah menjimatkan wang dan tidur dengan masa yang sangat berharga yang saya tinggalkan. Wang yang saya habiskan untuk keluar biasanya dikenakan pada kad kredit saya yang saya dibayar dengan segera setiap bulan. Sekiranya saya dapat membeli apartmen NYC, saya akan mendapat banyak hutang. Tetapi dengan gaji dasar $ 40,000 tahun pertama saya dan $ 55,000 tahun kedua saya, saya tidak mampu membeli almari, apalagi studio.

SF 2003 (hutang bermula): Pada usia 25, saya berasa gelisah untuk mengubah hidup saya. Saya mempunyai beberapa ratus ribu di bank disebabkan oleh pilihan saham bertuah (VCSY pergi dari $ 3 hingga $ 150 dalam beberapa bulan) dan penjimatan yang agresif. Saya adalah * ini * dekat untuk meninggalkan segala-galanya di belakang dan bergerak kembali ke Honolulu untuk bekerja di ladang sayuran datuk saya. Sebaliknya, saya mengambil pinjaman dengan harga $ 435,000 dengan membeli kondominium $ 580,500 2/2 di Pacific Heights. Kondominium ini kelihatan seperti tidak ada perasaan pada masa itu kerana ia telah mati di pandangan taman yang di Manhattan akan menelan belanja lebih dari satu juta. Semalam, saya diperkuatkan semula untuk mendapatkan lebih banyak wang kerana beban hutang saya.

SF 2005: Saya mengambil pinjaman dengan harga $ 1,288,000 dengan membeli $ 1,520,000, 4 / 3.5 rumah keluarga tunggal. Untuk sebab-sebab tertentu, saya tidak takut mengambil hutang tambahan kerana saya terluka pada 2/2 dan 3/2 kondominium yang disenaraikan pada $ 1.1 juta - $ 1.2 juta dan dijual dengan harga $ 1.3 juta - $ 1.4 juta! Untuk $ 120,000 lebih, saya mendapat rumah keluarga tunggal di kawasan kejiranan yang baik yang mempunyai empat bilik tidur, dan tiga dan setengah bilik mandi. Ya, ia adalah berhampiran dengan jalan yang sibuk, tetapi ia juga merupakan rumah keluarga yang paling murah yang boleh saya beli di sebelah utara SF dengan jenis skala ini. Ejen penyenaraian adalah dari luar bandar dan telah menyenaraikan rumah semasa Krismas apabila ramai orang pergi. Saya berbau peluang dan pergi bersama-sama dengan apa yang saya ada pada masa itu.

SF 2007: Saya mengambil gadai janji $ 560,000 selepas membeli $ 715,000, 2/2 kondo bercuti di Squaw Valley, Lake Tahoe. Saya fikir saya mendapat perjanjian kerana penjual membeli kondo itu untuk $ 820,000 setahun dan setengah sebelum ini. Pada tahun 2007 saya berada di puncak kekayaan kewangan saya. Sedikitnya saya tahu krisis perumahan betul-betul di sudut! Sebagai seorang berusia 30 tahun, saya fikir saya tidak boleh kalah. Tetapi di atas kertas sekurang-kurangnya, saya kehilangan BESAR BESAR.

SF 2014: Selepas menghabiskan masa bertahun-tahun menggerogoti semua kerugian saya dan menjadi selesa sebagai pesara awal bermula pada tahun 2012, saya mengambil pinjaman $ 992,000 selepas membeli sebuah rumah keluarga tunggal atas $ 1,240,000. Saya dapat berbuat demikian sebahagiannya kerana CD 5 tahun berakhir pada awal 2014, memberikan saya 20% bayaran pendahuluan dan penampan tunai sebanyak 20%.

Saya sekali lagi melalui "apa yang harus saya lakukan dengan masa hidup saya" dan mempertimbangkan sama ada saya harus kembali ke Honolulu untuk menjadi lebih dekat dengan ibu bapa saya, ketika saya terjumpa rumah ini dengan pemandangan panorama laut yang 40% kurang pada harga / sqft dari rumah SF utara saya. Ia tidak masuk akal harga akan diperdagangkan dengan diskaun sedemikian, di mana di mana pun di dunia, pemandangan laut melihat perdagangan di rumah dengan premium yang signifikan. Saya hanya terpaksa memilikinya.Harta itu adalah dalam apa yang saya anggap sebagai kejiranan "belum ditemui" yang baru sekarang menjadi arus perdana.

Jumlah hutang gadai janji yang dikeluarkan: $3,275,000

Omong kosong! Itulah banyak hutang yang perlu dilakukan pada usia 37 tahun. Diambil secara berasingan, $ 3,275 juta adalah jumlah wang yang banyak untuk meminjam. Tetapi jika anda membandingkan jumlah hutang dengan nilai aset bersekutu dan pendapatan saya, angka hutang kelihatan lebih munasabah.

Jumlah nilai pegangan hartanah saya adalah kira-kira $ 6 juta. Oleh itu, nisbah nilai hutang kepada aset adalah kasar kira-kira 54.5% aka Pinjaman-ke-Nilai (LTV). Hari ini, banyak bank memerlukan peminjam untuk meletakkan 20% ke atas harta, sehingga memberi peminjam LTV 80%. Oleh itu dalam hal ini, saya baik dalam wang itu.

Tambahan lagi, hari ini, saya tidak mempunyai hutang sebanyak $ 3.275 juta lagi. Selepas memeriksa baki gadai janji saya di Modal Peribadi, hutang gadai janji saya adalah "hanya" $ 2,089,550 untuk nisbah LTV yang lebih munasabah sebanyak 34.8%. Ini bermakna saya mempunyai dua kali jumlah ekuiti seperti yang saya lakukan hutang. Dalam masa 20 tahun, saya merancang untuk mendapatkan LTV saya hingga 0%, memastikan bahawa saya mempunyai sekurang-kurangnya $ 6 juta bersih untuk diserahkan kepada cukai harta anak saya percuma. Kecuali mereka yang buruk, dalam hal ini tidak ada sup bagi mereka.

Jumlah hutang semasa

Hartanah Lake Tahoe Vacation bernilai kira-kira $ 700,000 (54% LTV). Rumah keluarga tunggal Marina bernilai kira-kira $ 2,700,000 (30% LTV). Golden Gate Heights rumah keluarga tunggal bernilai kira-kira $ 2,000,000 (45% LTV). Dan kondominium 2/2 Pacific Heights yang saya beli untuk $ 580,500 pada tahun 2003 bernilai kira-kira $ 1,000,000 (0% LTV).

Berdasarkan pada nisbah saya, saya tidak leverage itu. Ia kelihatan seperti itu kerana jumlah jumlah dolar adalah agak besar berbanding jumlah median jumlah Amerika.

Nilai Hutang

Berikut adalah beberapa sebab mengapa saya tidak freaking tentang membawa $ 2 juta dalam hutang.

1) perkiraan hidup yang lebih baik. Walaupun saya mengesyorkan hidup seperti seorang penipu antara usia 18-34 untuk mencapai kebebasan kewangan lebih cepat, selepas empat tahun aturan hidup yang buruk selepas kolej, saya sudah cukup. Sejak saya berusia 26 tahun, saya telah tinggal di tempat-tempat yang lebih baik berbanding dengan apa yang saya akan menyewa kerana saya telah menarik garisan di pasir untuk menghabiskan lebih dari $ 2,000 sebulan untuk disewa.

Hari ini, jarang berlaku untuk seorang kanak-kanak berusia 26 tahun untuk tinggal di kondominium pemandangan taman 2/2 di Pacific Heights. Begitu juga untuk seorang berusia 28 tahun yang memiliki rumah keluarga tunggalnya di kawasan kejiranan yang bagus. Jika saya tidak membeli harta, hari ini saya akan menjadi cecair super. Tetapi saya juga tidak akan dapat hidup seperti yang saya lakukan selama ~ 12 jam sehari selama 14 tahun yang lalu.

2) Pendapatan pasif. Hartanah sewa saya menghasilkan kira-kira $ 109,788 dalam pendapatan sewa selepas semua perbelanjaan dan sebelum cukai. Hartanah sewa semata-mata boleh menyediakan untuk saya dan isteri saya dengan selesa. Malangnya, ia tidak mencukupi untuk menampung kos membesarkan kanak-kanak di San Francisco dengan selesa. Oleh itu kesibukan saya untuk membuat $ 200,000 + dalam pendapatan pasif.

3) Pertaruhan pelaburan. Untuk dapat mengawal aset $ 6 juta untuk hanya $ 2 juta pada kadar faedah campuran sebanyak 2.65% di bandar raya antarabangsa termurah di dunia adalah pertaruhan jangka panjang yang saya mau ambil. Walaupun San Francisco sedang melembutkan harga sekarang, saya yakin bahawa harga akan lebih tinggi 10-20 tahun kemudian.

Saya pernah ke banyak bandar raya antarabangsa utama, dan San Francisco adalah nilai yang baik berbanding pekerjaan dan pendapatan yang ada. Sebagai contoh, Vancouver lebih mahal daripada San Francisco, tetapi mereka tidak mempunyai berpuluh-puluh syarikat membayar lulusan kolej baru $ 100,000 +. Vancouver juga tidak mempunyai VC dan ekosistem permulaan yang membantu memacu inovasi. Selain melihat data, saya tahu enam angka pendapatan angka untuk 20-somethings menjadi benar kerana saya melihat stubs membayar banyak pemohon penyewa sebagai tuan tanah.

San Francisco mempunyai potensi yang sangat tinggi

4) motivasi kekal. Selepas menjalani kehidupan selama 13 tahun di luar negara, hidup agak mudah di Amerika. Sekiranya anda tidak mempercayai saya, bepergian ke New Delhi dan lihat apa kesukaran yang berlaku. Anda juga boleh pergi ke Hong Kong yang maju dan melihat betapa sedikitnya anda mendapat perumahan untuk wang anda. Kami mendapatnya begitu baik. Tidak hairanlah kebanyakan daripada kita bercakap hanya satu bahasa dan tidak berbentuk!

Jika saya mempunyai sifar hutang dan $ 200,000 + dalam pendapatan pasif, saya pasti saya akan menjadi anak dana amanah tanpa tujuan yang memutuskan untuk melakukan perjalanan ke dunia selama setahun selepas hanya bekerja selama beberapa tahun. Daripada menerbitkan 3X seminggu secara purata selama lapan tahun yang lalu, mungkin saya akan menerbitkan sebulan sekali sebaliknya. Daripada menjawab komen dan e-mel, mungkin saya hanya mengabaikan semua orang!

Mengetahui terdapat $ 2,089,550 dalam hutang gadai janji yang masih ditinggalkan untuk membuat saya terus memberi tumpuan untuk mengoptimumkan kewangan saya. Saya boleh berhenti membina pendapatan pasif saya apabila ia menjana $ 80,000 - $ 100,000 setahun, tapi saya terus pergi kerana hasrat untuk memberikan kehidupan yang terbaik untuk keluarga saya.

Dalam cara kewangan peribadi, saya melihat empat hipotek saya sebagai empat anak saya. Seseorang telah tamat pengajian dari kolej (dibayar pada tahun 2015), dengan tiga lagi untuk memupuk selama 5 hingga 10 tahun akan datang. Saya tidak akan berhenti mengoptimumkan kewangan saya sehingga semua gadai janji hilang, dan terutamanya apabila kanak-kanak hidup sebenar datang ke dalam gambar.

5) Jumlah pendapatan boleh mengendalikan beban. Segala sesuatu adalah rasional apabila ia membiayai. Apabila seseorang menyatakan bahawa mereka mendapat hutang $ 70,000 dari hutang kad kredit dan kemudian membayarnya dalam satu tahun, itu hanya kerana mereka mempunyai pendapatan yang cukup tinggi untuk syarikat kad kredit untuk memberikan banyak hutang dan pendapatan yang cukup tinggi untuk menekan butang untuk membayarnya off dengan cepat.

Tiada bank yang akan meminjamkan saya begitu banyak wang jika saya tidak mempunyai pendapatan yang cukup tinggi untuk tempoh masa yang cukup lama. Ya, dari 2012-2013, saya terdedah kerana saya baru saja bersara dari Korporat Amerika dengan penurunan pendapatan sebanyak ~ 70%. Tetapi saya masih mempunyai aset yang saya dapat menghapuskan untuk membayar semua hutang jika terburuk datang. Saya menggunakan hutang saya sebagai motivasi untuk kembali ke tempat saya dan seterusnya.

Tiada Lebih Hutang Untuk Saya

Walaupun alasan saya memeluk hutang, saya tidak lagi merancang untuk mendapatkan lebih banyak hutang. Saya pada dasarnya meminjam pendapatan pasif saya 10X, yang mana secara tidak langsung berdasarkan hutang maksimum 3X yang disyorkan. Ya, saya mendapat aliran pendapatan dalam talian yang sihat kerana 1M + paparan organik sebanyak sebulan, tetapi pendapatan seperti Keselamatan Sosial, tidak boleh 100% dikira untuk jangka panjang.

Sekarang ini lebih masuk akal bagi saya untuk melabur dalam projek hartanah yang lebih murah di seluruh negara, membayar hutang gadai janji sedia ada, dan cuba menimbun sebanyak mungkin wang tunai. Saya perlu bersedia untuk terus hidup melalui kitaran ke bawah yang diberikan tahap hutang saya.

Saya mempersiapkan mental untuk pembetulan 20% di harga rumah bandar pesisir, sama seperti kemerosotan terakhir. Dengan kata lain, saya mengharapkan nilai hartanah saya menurun kepada $ 4.8 juta dari $ 6 juta, meninggalkan saya dengan LTV sebanyak 41.6% daripada 34.8%. Saya juga mengharapkan untuk melihat penurunan pendapatan sewa dengan magnitud yang sama kepada $ 88,000 dari $ 110,000.

Memandangkan jangkaan saya, saya sedang sibuk untuk menghasilkan $ 1.2 juta dan $ 22,000 dalam pendapatan pasif tambahan sebelum kesakitan berlaku. Cara utama saya merancang untuk menampung kerugian yang mungkin adalah dengan membina perniagaan dalam talian saya dan menghasilkan pendapatan pasif tambahan melalui crowdfunding hartanah. Dengan pulangan 8%, semua yang saya perlukan ialah $ 275,000 dalam crowdfunding hartanah untuk memperoleh $ 22,000. Saya kini mendapat $ 260,000 yang dilaburkan setakat ini.

Harga akhirnya perlahan di SF kerana pasaran menunggu pekerjaan dan pertumbuhan pendapatan kini mengejar

Rangka Kerja Hutang Keseluruhan Bagi Kebebasan Kewangan

Kita tahu hutang itu dapat membantu kita mendapatkan keinginan hati tamak kita. Tetapi terlalu banyak hutang juga boleh merosakkan kehidupan kita. Oleh itu, Rangka Kerja Pengoptimuman Hutang saya mengambil kira usia, pendapatan, nilai aset, dan kebolehan untuk pulih daripada bencana kewangan. Saya akan menggunakan dua nisbah: Hutang / Pendapatan dan Nilai Hutang / Aset untuk memberi panduan mengikut umur untuk individu yang Agresif, Sederhana, atau Konservatif.

Carta dibina berdasarkan andaian berikut:

* Setiap peratusan peratusan adalah cadangan maksimum.

* Kadar faedah kekal rendah misalnya. 2% - 4% pada hasil bon 10 tahun untuk dekad yang akan datang.

* Hutang pinjaman pelajar tidak melebihi 100% daripada pendapatan kasar tahunan.

* Hutang / Pendapatan tidak dapat melebihi 500% sebahagian besarnya kerana institusi tidak akan membenarkannya.

* Tidak sepatutnya hutang kereta atau kad kredit tidak terlalu kecil selepas umur 30 tahun.

* Semua orang membeli rumah di antara umur 25 - 35 sekurang-kurangnya mendapatkan inflasi neutral.

* Tiada siapa yang mempunyai hutang yang ditinggalkan oleh umur 60 tahun.

Semakin saya mengkaji carta, semakin saya suka idea untuk menjadi hutang sepenuhnya oleh usia 45 (Konservatif). Tetapi itu kerana saya begitu agresif dalam mengambil hutang dalam 20-an dan 30-an saya. Hanya orang yang mempunyai gaji pertumbuhan yang tinggi yang boleh dipertahankan dan tinggi harus mempertimbangkan untuk meneruskan laluan Agresif. Jika tidak, anda mungkin bangkrut dan bersendirian. Jika anda tidak pasti, ikut laluan Moderat.

Senario yang ideal adalah untuk mengambil keuntungan dari wang orang lain semasa muda, menjadi kaya, dan kemudian membayar semua hutang ASAP. Sekiranya anda melakukan ini, setiap hari akan berasa seperti anda hidup dari wang rumah, secara harfiah dan kiasan. Selepas umur 40 tahun, selera makan anda untuk risiko akan berkurang, terutama jika anda mempunyai tanggungan. Oleh itu, ambil lebih banyak risiko semasa anda lebih muda supaya anda mempunyai lebih banyak masa untuk pulih jika keadaan menjadi salah.

Digunakan dengan bijak, hutang adalah alat yang hebat untuk membantu mempercepat kebebasan kewangan. Sebaik sahaja anda mengawal kacang kewangan yang agak besar untuk harga yang rendah, anda boleh membina kekayaan kecil. Sebagai contoh, portfolio hartanah saya $ 6 juta yang membiayai $ 53,000 setahun dalam kepentingan boleh dikurangkan untuk mengawal, akan berkembang menjadi $ 10 juta dalam 20 tahun jika portfolio berkembang hanya dengan 2.59% setahun. Selanjutnya, semua hutang akan dibayar pada masa itu. Itu terdengar sangat bagus untuk saya ketika saya bekerja untuk membina bahagian lain dari nilai bersih saya sementara itu.

Memuatkan ...

Memuatkan ...

Berkaitan:

Bayar Hutang Atau Melabur? Melaksanakan FS-DAIR

Garis Panduan Perbelanjaan Perumahan Bagi Kebebasan Kewangan

Pembaca, apakah Hutang / Pendapatan semasa anda, Nilai Hutang / Aset, dan umur? Lihat apa-apa masalah dengan Panduan Hutang saya? Saya gembira untuk membuat penyesuaian. Dan ya, saya hanya boleh menjual harta untuk mengurangkan hutang, tetapi saya menyerang penjual sehingga menjual komisen turun sekurang-kurangnya 50%.

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Komentar Anda: