loader
bg-category
Apa Potensi Kerugian Crowdfunding Real Estate Sebenarnya Seperti

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Adakah anda berasa seperti iman anda sedang diuji? Saya telah berasa seperti ini lebih baru-baru ini. Contohnya, saya selalu sampai ke hentian bas sejurus selepas bas bas. Namun setiap kali saya memandu ke bukit kerana saya sakit menunggu 20 minit untuk bas, bas memandu.

Saya baru-baru ini menerbitkan The Worst Landlord Horror Story Ever, kisah tentang pembaca yang membeli hartanah kediaman Las Vegas beberapa tahun sebelum bahagian bawah jatuh pada 2008-2009. Dia pergi ke neraka berurusan dengan isu penyelenggaraan dan mengesyaki penyewa. Akhirnya, kompleks itu mula menerima perumahan Seksyen 8 di mana kerajaan akan memberi subsidi 80% daripada sewa kepada golongan berpendapatan rendah. Kompleks perumahannya sebanyak 157 unit berubah menjadi zon peperangan dadah. Hanya selepas membeli dua lagi unit di bahagian bawah pasaran, pembaca akhirnya memecahkan walaupun selepas 13 tahun.

Oleh itu, dengan kejutan yang lengkap, saya mendapat e-mel dari Realtyshares pada minggu depan memberitahu saya dana penumpuan harta tanah saya yang dilaburkan di kompleks pangsapuri gaya-taman 168 unit di Las Vegas! Ini juga selepas saya memutuskan untuk melabur $ 250,000 lagi dalam dana itu, menjadikan jumlah saya sehingga $ 500,000. Ia seolah-olah tuhan-tuhan sebenar mengejek saya.

Saya dimaklumkan bahawa harta itu pada asalnya dibina pada tahun 2001 sebagai pembangunan perumahan yang mampu dimiliki, tetapi baru-baru ini harta itu telah dibeli oleh penjual sekarang di bawah "kontrak yang berkelayakan" yang membebaskan harta itu dari keperluan kemampuannya. Walaupun secara teknikalnya adalah kadar pasaran hartanah, penduduk dalam penghunian semasa penukaran mengekalkan dilindungi di bawah pasaran sewa selama tempoh sehingga tiga tahun, sehingga hanya sepertiga dari unit-unit yang telah dilancarkan ke unit tarif pasaran.

Ini adalah kesepakatan ekuiti yang lebih baik, walau demikian, lebih seperti pinjaman daripada kedudukan ekuiti yang benar. Penaja menyumbang lebih dari $ 3 juta untuk kedudukan ekuiti umum, sehingga sekurang-kurangnya memberikan beberapa tahap "kusyen" ke posisi ekuitas pilihan. Di samping itu, penaja adalah untuk mengetepikan 28 bulan pembayaran semasa pilihan dalam akaun yang dikawal oleh platform crowdfunding.

Namun, hati saya tenggelam apabila saya membaca bahawa bukan sahaja kompleks pangsapuri Las Vegas ini, ia juga merupakan pembangunan perumahan yang mampu dimiliki. Saya tidak mempunyai apa-apa terhadap perumahan yang mampu dimiliki daripada perspektif sosial yang baik. Kos perumahan roket menjadikan sukar bagi setiap orang untuk hidup.

Tetapi sebagai pelabur yang berusaha keras untuk kekal bebas dari segi kewangan kerana pelaburannya, saya bimbang tentang melabur di kompleks perumahan yang mampu dimiliki untuk semua sebab yang disebut cerita seram tuan tanah saya. Di samping itu, untuk mencapai kadar pulangan dalaman yang disasarkan projek (IRR), penaja bergantung pada mengubah unit yang tinggal (2/3 daripada jumlah keseluruhan) ke dalam perumahan kadar pasaran. Ia masih dapat dilihat sama ada penyewa hanya akan menerima kenaikan sewa, bergerak secara sukarela, atau diusir dengan potensi pembelian.

Antara ciri-ciri pelaburan ini termasuk:

Menambah kenaikan sewa. Anggaran. 33% unit kini telah dipindahkan ke harga pasaran, dan di mana unit-unit telah diubahsuai, sewa pasaran baru hampir 25% lebih tinggi daripada kadar pajakan unit "terdahulu" terdahulu.

Harta diperolehi pada harga diskaun ke pasaran. Hartanah itu diperolehi di luar pasaran, yang diperolehi melalui hubungan penaja. Harta ini dijual pada harga efektif $ 108k seunit, nampaknya jauh di bawah aset setanding dengan vintaj serupa. Maklumat penawaran juga menunjukkan bahawa harga belian adalah kira-kira 15% di bawah harta setanding, kedua-duanya berdasarkan satu unit dan pada asas satu kaki persegi.

Satu perkara yang perlu diperhatikan dari cerita seram tuan tanah saya adalah bahawa pelabur institusi mengambil unit-unit tersebut semasa krisis kewangan kira-kira $ 60K / unit, tetapi saya tidak pasti sama ada unit-unit ini seperti begini kerana pangsapuri yang baru diperoleh lebih baru.

Submarket yang kuat. Harta itu terletak di pasaraya Las Vegas yang mana REIS melaporkan kadar kekosongan min sebanyak 3.2% pada Q1'17 merangkumi semua kelas harta bagi setiap REIS, dan kekosongan purata dijangka berkurangan kepada 2.6% menjelang tahun 2021.

Cushion Equity Common Sponsor. Sumbangan dana $ 3.5 juta penaja ekuiti itu bermaksud bahawa wang sendiri akan berisiko sebelum pelaburan ekuiti pilihan akan terjejas.

Rizab untuk Pembayaran Yang Dipilih. Pembayaran semasa yang disukai selama 28 bulan akan dikhaskan untuk dalam akaun yang dikawal oleh platform crowdfunding.

Pertumbuhan Populasi Penduduk yang Baik. ESRI meramalkan pertumbuhan penduduk 6% dalam tempoh 5 tahun akan datang untuk kawasan itu dalam radius 3-batu dari harta itu, menerjemahkan kepada lebih 8,000 penduduk baru di kawasan berhampiran.

Akses kepada Kemudahan Tempatan. Hotel ini terletak berdekatan dengan pelbagai kemudahan dan majikan, dengan jalur Las Vegas terletak hanya 3.5 batu jauhnya.

Menentukan Harapan yang Rendah

Mungkin saya terlalu pesimis terhadap perjanjian itu memandangkan penaja meletakkan $ 3.5 juta modal sendiri sebelum pelabur kehilangan wang. Ia hanya benar-benar menangkap saya dari pengawasan mengenai masa perjanjian yang diberikan jawatan saya. Tambahan lagi, hanya kerana saya bukan pakar hartanah Las Vegas tidak bermakna penaja tidak sama ada. Pemangkin adalah sangat jelas: "kontrak yang berkelayakan" yang melepaskan Harta daripada keperluan kemampuannya menjelang Oktober 2019.

Tetapi memandangkan risiko terlibat, saya kecewa sasaran IRR adalah hanya 13%. IRR sasaran sebanyak 18% nampaknya lebih sesuai. Sebagai rujukan, IRR 13% lebih rendah daripada semua IRR sasaran sebelumnya untuk projek dalam dana yang tidak melabur dalam perumahan yang mampu dimiliki.

Tetapi ini satu perkara yang membimbangkan saya.Penjual menjual hartanah tersebut untuk lebih kurang. $ 6.5 juta keuntungan berbanding harga pembelian sendiri dua tahun lalu! Saya akan menjual juga jika saya boleh membuat pulangan hampir 60% atas wang saya dalam tempoh dua tahun. Ya, penjual terpaksa membelanjakan wang untuk merenovasi beberapa unit, tetapi mereka tidak dapat menghabiskannya sejak dua pertiga unit masih di bawah unit tingkat pasar.

Sumber: Bespokepremium.com

Saya secara peribadi tidak akan telah melabur dalam perjanjian ini kerana saya cuba menjauhi bandar-bandar bom pesisir seperti Las Vegas, bandar # 1 yang telah hancur semasa krisis perumahan. Bandar lain yang paling mencecah ialah Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach, dan Tampa. Selanjutnya, ia tidak sesuai dengan saya untuk menukar unit unit pasaran.

Saya akan gembira jika projek ini memberi kami wang kembali (0%) pulangan dalam tiga tahun. Yang berkata, ia masih kelihatan seperti terdapat kira-kira 50% lebih tinggi sebelum pasaran hartanah Las Vegas kembali ke puncak 2007 mereka. San Francisco, sebaliknya, ~ 25% di atas puncak terdahulu, yang merupakan salah satu sebab mengapa saya gembira untuk menjual.

Menjual di SF nampaknya berpatutan selepas lonjakan 106% dari dasar payu dara, tetapi melabur semula ke Vegas tidak kelihatan bijak. Sumber: Bespokepremium.com

Sekarang anda tahu kelemahan pelaburan dalam dana. Anda boleh melakukan semua penyelidikan anda, tetapi apabila anda menyerahkan wang anda, terpulang kepada jawatankuasa pelaburan atau pengurus dana untuk menentukan cara terbaik melabur wang anda. Kadang-kadang pelaburan mereka tidak akan selaras dengan kepercayaan anda, dan anda harus menjadi OK dengannya. Sebaliknya, ia mungkin lebih baik untuk menghabiskan usaha untuk memilih pelaburan crowdfunding hartanah anda sendiri.

Masalah saya ialah saya telah menyerahkan semua pelaburan saya sepanjang hayat saya. Oleh itu, sukar bagi saya untuk tidak menonton mana-mana dolar. Tetapi sebagai bapa berusia 40 tahun yang mempunyai perkara yang lebih baik daripada memilih setiap pelaburan tunggal, saya perlu mengupah sumber pelaburan saya kepada orang lain yang mempunyai masa dan kepakaran.

Semakin saya dapat melepaskan diri, semakin saya dapat memberi tumpuan untuk menikmati kehidupan sepenuhnya. Dan siapa tahu? Pelaburan Las Vegas ini mungkin pulih dengan baik 40% selepas tiga tahun sebagai sasaran dan membuktikan saya salah. Saya akan pastikan anda tahu sama ada ia berlaku! Dan jika ia payu dara besar, saya pasti akan memberitahu anda juga. Sekurang-kurangnya ini hanya satu daripada 10 hingga 15 pelaburan dalam dana.

Kemas kini 2018: Berdasarkan maklum balas daripada banyak pembaca, nampaknya seperti melabur di Las Vegas tidak begitu buruk kerana saya mula-mula ditakuti. Raiders beralih ke Vegas, pekerjaan semakin berkembang, dan masih ada penghijrahan ke bandar-bandar dan negara kos rendah tanpa cukai pendapatan negara.

Berkaitan:

Beli Utiliti, Sewa Mewah: Peraturan Pelaburan Harta Tanah Untuk Ikut

Fokus Mengenai Trend: Mengapa Saya Melabur Di Heartland Of America

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Komentar Anda:

Popular