loader
bg-category
Gadai janji Kadar Laraskan Anda Mungkin Perlu Diperbaharui!

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Bagi anda yang bijak mengeluarkan hipotek kadar laras (ARM) selama 10+ tahun yang lalu, tangkap diri anda di belakang. Anda telah menyimpan banyak wang dengan membayar faedah yang lebih rendah daripada jika anda mengeluarkan gadai janji tetap 30 tahun. Mendapatkan gadai janji tetap selama 30 tahun bukan pilihan kewangan secara optimum kerana kebanyakan orang menjual selepas 7 tahun dan hasil bon 10 tahun telah turun selama 30 tahun yang lalu.

Walaupun Fed akhirnya menaikkan kadar Dana Fed pada Disember 2015, kadar gadai janji untuk gadai janji BARU telah menurun sebanyak kira-kira 0.5% kerana Fed tidak mengendalikan gadai janji atau kadar faedah pinjaman pengguna secara langsung. Pasaran tidak. Dan sekarang, pelabur menumpuk kepada Perbendaharaan kerana ketakutan kemelesetan global.

Bagi sesiapa yang mempunyai gadai janji ARM, anda perlu membaca pos ini dan membiayai semula sebelum kadar faedah anda diselaraskan. Sebelum Disember 2015, Fed tidak menaikkan kadar sejak tahun 2004 (lihat pic). Hasilnya, kebanyakan pemegang ARM dengan gembira menyaksikan kadar faedah mereka menyesuaikan rata ke bawah apabila tempoh tetap berakhir. Tidak lagi!

RUJUKAN ARM ANDA HARI INI

Saya menonton kadar faedah setiap hari kerana bon 10 tahun dalam portfolio saya. Keengganan pasaran saham pada 2016 telah menyaksikan lonjakan harga bon Treasury apabila pelabur mencari keselamatan dan kecairan. Hasil 10 tahun runtuh kepada paras terendah sepanjang masa dalam 1H2016, tetapi bergerak lebih tinggi apabila kita memasuki 2017.

Hasil Bon Kerajaan Jepun kini mempunyai kadar faedah nyata negatif (sama dengan Australia dan Sweden), yang bermaksud deflasi mungkin kembali. Dari pandangan seorang ahli ekonomi, tidak ada yang lebih jahat daripada melihat harga turun dan semua orang percaya harga akan terus turun. Penggunaan dan pelaburan mengisar hingga berhenti, dan ekonomi terjebak dalam lingkaran kematian.

Hasil bon kerajaan turun ke paras terendah pada tahun 2016

Kadar gadai janji yang boleh laras dan gadai janji tetap 30 tahun mengejar hasil bon kerajaan yang 10 tahun. Kembali pada bulan Januari 2015, saya dapat berjaya mengunci 2.25% 5/1 ARM pinjaman jumbo dengan Chase. Malangnya, mereka menolak saya dua bulan kemudian kerana ketidakupayaan untuk mengenali pendapatan bebas saya.

Setakat ini, selepas memeriksa secara dalam talian dengan LendingTree, dan menyemak di luar talian dengan Citibank dan Chase, pinjaman Jumbo 5/1 terbaik yang saya dapat ialah 2.375% dan sifar mata. Itu masih cukup bagus, kerana ARM semasa saya 5/1 berada di 2.625% dan tamat pada pertengahan 2017. Yang berkata, ia masih tidak sama dengan 2.25% yang saya dapat pada Januari 2015 walaupun hasil 10 tahun berada pada tahap yang sama.

Sebab yang mungkin? Margin yang lebih rendah. Nampaknya bank-bank tidak lagi menerima sedikit margin keuntungan kerana mereka kembali pada tahun 2015 kerana bank-bank kini lebih berhati-hati tentang kesejahteraan ekonomi masa depan kita. Masuk akal. Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, stok bank telah dibelasah. Selanjutnya, saya fikir kebanyakan kita kurang yakin berbanding tahun lepas.

Ketika saya bertanya bankir saya untuk maklumat mengenai pinjaman ARM semasa saya 2.625%, dia menjawab dengan maklumat berikut:

Pelarasan Pertama: 6/1/2017
Margin: 2.25%
Indeks: LIBOR (indeks pada minggu ini: 1.14%)

Apabila saya memintanya mengesahkan sama ada ini bermakna kadar faedah gadai janji saya akan sama dengan Margin + Index = 3.39% jika pelarasan pertama hari ini, katanya YA. Saya bercakap dengan pegawai pinjaman selama 45 minit untuk menjelaskan semua maklumat untuk membantu memberikan maklumat terbaik untuk pos ini.

Dari 2.625% hingga 3.39% adalah peningkatan sebanyak 29%! Ini bermakna bayaran bulanan sebanyak $ 1,000,000 akan meningkat dari $ 4,017 hingga $ 4,429 mengikut kalkulator hipotek LendingTree. Di sisi lain, jika saya membiayai semula kepada 2.375%, pembayaran akan turun kepada $ 3,887 sebulan daripada $ 4,017. Menyelamatkan $ 130 sebulan bagus, tapi faedah sebenar menyelamatkan diri daripada perlu membayar 3.39% dan $ 542 sebulan tambahan selepas 6/1/2017!

SEMPUNYAI INDEKS GURU ANDA

Bagi mereka yang tidak tahu, LIBOR adalah kadar faedah antara bank purata di mana pemilihan bank di bursa pasaran wang London bersedia untuk memberi pinjaman kepada satu sama lain. LIBOR masuk dalam 7 tempoh matang (dari semalaman hingga 12 bulan) dan dalam lima mata wang yang berbeza.

Kadar faedah LIBOR digunakan sebagai kadar asas oleh bank dan institusi kewangan lain. Meningkat dan jatuh dalam kadar faedah LIBOR oleh itu boleh memberi kesan kepada kadar faedah untuk akaun simpanan, gadai janji dan pinjaman. Bagaimanapun, perhatikan bagaimana akaun tabungan pasaran wang anda masih belum meningkat. Ini kerana bank-bank mahu mengekalkan kos mereka dan menyedari bahawa mereka tidak perlu menarik deposit baru kerana semua orang melarikan diri dari aset berisiko.

Adalah umum untuk mengandaikan bahawa selagi hasil 10 tahun akan kekal rendah, sebarang pelarasan dalam ARM hanya akan menyesuaikan pada kadar yang sama atau lebih rendah. Lagipun, semuanya saling berkaitan dalam kewangan. Realitinya, pelarasan kadar faedah semuanya bergantung kepada apa yang ARM anda diindeks. Kebanyakan ARM diindeks ke LIBOR.

LIBOR bergerak sangat rapat dengan kadar Dana Fed kerana kedua-dua kadar adalah kadar JANGKA PENDEK. Lihat bagaimana LIBOR melonjak sebanyak kira-kira 1% sejak Julai 2015 selepas Fed menaikkan kadar Dana Fed oleh hanya 0.25% pada Disember 2015. Itu adalah lompat gila!

Andaian logik ialah LIBOR mungkin akan berkurangan apabila Fed tidak menaikkan kadar secara agresif selepas tahun yang tidak menentu dan ketidakpastian dengan pilihan raya. Pada awal tahun 2016, pasaran percaya Fed akan menaikkan kadar sebanyak 4 kali. Kini kenaikan kadar kedua tidak mungkin.LIBOR harus berhenti naik begitu banyak, tetapi tidak.

Jika ARM anda berlaku untuk menyesuaikan diri semasa spek LIBOR ini, maka anda bernasib baik kerana pelarasan sering dikunci untuk tempoh 12 bulan akan datang.

ITEM TINDAKAN UNTUK PEMEGANG ARM:

1) Ketahui apa margin dan indeks kadar faedah gadai janji anda. Jawapan yang paling mungkin ialah ARM anda diindeks kepada kadar LIBOR 12 Bulan. Jika ARM anda menyesuaikan hari ini, kadar baru akan sama dengan indeks margin +.

2) Sebaik sahaja kadar faedah gadai janji diselaraskan, tanyakan seberapa kerap kadar faedah, dan dengan itu pembayaran anda dapat disesuaikan. Sesetengah ARM selepas tempoh tetap awalnya mungkin menyesuaikan bulanan mengikut kadar LIBOR. Kebanyakan ARM akan menyesuaikan sekali setahun. Paling teruk adalah untuk menyesuaikan ARM anda semasa kenaikan sementara di LIBOR seperti yang kita lihat sekarang dan mengunci kadar yang lebih tinggi selama 12 bulan.

3) Tanya apa faedah maksimum kadar faedah gadai janji adalah. Memandangkan margin gadai janji anda tetap, topi seumur hidup adalah benar-benar perlindungan pada indeks yang terlalu tinggi. Contohnya, penutup hayat ARM saya adalah 5%.

4) Ketahui kadar pembiayaan semula semasa untuk ARM 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM, tetap 15 tahun tetap, dan 30 tahun yang tetap dan apakah bayaran yang sepadan anda. Saya telah menemui ARM 5/1 untuk mempunyai gabungan kadar faedah dan tempoh terbaik. Anda boleh berbuat banyak untuk membayar hipotek anda atau meningkatkan kekayaan anda dalam jangka masa lima tahun. Saya masih bukan peminat gadai janji tetap 30 tahun kerana kadar faedah biasanya 1-1.5% lebih tinggi daripada ARM 5/1. Saya harap semua orang sedar sekarang bahawa kadar faedah akan kekal rendah untuk masa yang lama.

5) Jika anda membiayai semula, jelaskan dengan pegawai pinjaman sama ada anda menetapkan semula jadual pelunasan (bermula dari tahun ke tahun 0 dari tempoh pelunasan 30 tahun) atau menyimpannya dengan cara seperti (misalnya gadai janji dibayar selama 5 tahun, dan akan mempunyai 25 tahun lagi sehingga keseluruhan gadai janji dibayar dalam pinjaman baru). Secara amnya adalah idea yang baik untuk mengekalkan jadual pelunasan anda kerana setiap orang harus mencuba dan membayar hipotek mereka sebelum bersara.

6) Ambil kos pembiayaan semula dan bahagikannya dengan simpanan bulanan anda. Sekurang-kurangnya, tempoh istirahat walaupun harus kurang daripada tempoh yang anda merancang untuk memegang harta tersebut. Semakin cepat rehat bahkan lebih baik. Sebagai peraturan umum, cadangan saya adalah untuk dua tahun atau kurang dan / atau perbezaan kadar faedah sekurang-kurangnya 0.375%.

JIMAT WANG ULANG PEMBETULAN

Pembiayaan semula gadai janji anda adalah satu perkara yang indah yang perlu dilakukan oleh semua orang dalam kemelesetan ekonomi. Anda pasti mahu melakukan ini sebelum anda berpotensi kehilangan pekerjaan anda! Sebaik sahaja anda kehilangan pendapatan W2 anda, anda mati kepada bank. Saya benar-benar akan berusaha untuk membiayai semula sekarang bahawa hasil 10 tahun kembali turun, dan kewangan saya lebih kukuh kerana pendapatan perundingan dua tahun dan kurang hutang.

Saya sangat percaya kebanyakan pemegang ARM TIDAK menyedari bahawa sebaik sahaja ARM mereka menyesuaikan, kadar faedah akan jauh lebih tinggi daripada kadar sedia ada mereka kerana jalan di LIBOR. Jangan di bawah anggapan bahawa kerana hasil bon 10-tahun runtuh, kadar faedah gadai janji ARM anda akan bekerjasama.

Untuk mendapatkan kadar gadai janji yang terbaik, anda mesti membuat bank bersaing antara satu sama lain dengan tawaran bertulis. Cara paling mudah untuk mendapatkan banyak tawaran adalah dengan memohon sebut harga komitmen secara online. Sama ada pergi dengan quote terbaik atau gunakan maklumat untuk mendapatkan bank sedia ada anda untuk memadankan atau mengalahkan. Inilah yang saya lakukan, dan apa yang saya diminta oleh pegawai pinjaman Citi dari saya. Bank tidak mahu kehilangan perniagaan anda.

Cadangan

Membiayai semula Gadai Janji Anda: Semak LendingTree untuk beberapa sebut harga kadar gadai janji terendah dalam talian untuk pembelian atau pembiayaan semula. Mereka mempunyai salah satu rangkaian perbankan terbesar hari ini. Kadar turun jawatan, dan selepas Fed mula naik kadar faedah. Apabila bank bersaing, anda menang.

Melabur dalam hartanah dengan lebih cekap: Sekiranya anda tidak mahu terus membayar cukai hartanah secara besar-besaran, tidak ada bayaran balik untuk membeli harta atau tidak mahu mengikat kecairan anda dalam hartanah fizikal, lihat RealtyShares, salah satu hartanah terbesar syarikat crowdsourcing hari ini. Anda boleh melabur dalam tawaran kembali yang lebih tinggi di seluruh negara untuk sekurang-kurangnya $ 5,000. Pulangan sejarah berkisar antara 9% - 15%, jauh lebih tinggi daripada pulangan pasaran saham purata. Ia percuma untuk diterokai dan mereka mempunyai platform yang terbaik.

Pemeriksaan yang ketat memastikan hanya pengendali yang terbaik menjadikannya di platform RealtyShares.

Dikemaskini untuk 2018 dan seterusnya.

Berkongsi Dengan Rakan-Rakan Anda

Komentar Anda: